1- Pourquoi les promoteurs renégocient ?

Il y 3 acteurs dans la vente à promoteur immobilier : le propriétaire foncier- le promoteur immobilier et la collectivité. Dans la fixation du prix, les particuliers éludent à tort le rôle de la collectivité pensant que le Plan Local d’Urbanisme suffit à déterminer la surface de plancher.

Hors, ce document vient fixer un cadre mais le projet sera, par la suite, affiné, venant souvent abaisser les droits à construire. Dès lors, de part la méthodologie de calcul, l’abaissement de la SDP va venir provoquer la renégociation du prix par le promoteur a posteriori. Le particulier doit comprendre que son prix est majoritairement défini par le projet et qu’il devra prendre le temps nécessaire à la préparation du projet.

2- Pourquoi la ville ne se contente pas d’exécuter son Plan Local d’urbanisme ?

Le PLU définit une vision globale de l’urbanisation de la commune à long terme ainsi que l’anticipation de sa croissance. Bien que la volonté nationale soit de densifier, les villes doivent faire face aux besoins en équipement public que cet accroissement génère.

De la même manière, elle doit venir reconstruire la ville sur la ville en respectant les avoisinants. Ces raisons expliquent souvent la baisse de surface de plancher entrainant la renégociation du prix pour le particulier.

3- Pourquoi les promoteurs ne valident pas en amont avec les villes ?

Les projets ne pourront être vus dans les détails qu’une fois la maitrise foncière acquise. Que ce soit au niveau de la collectivité ou même pour le promoteur, un permis de construire demandent un minimum de 3 mois de préparation dès lors la collectivité ne peut pas monter 10 projets différents sur le même terrain et un promoteur ne va pas monopoliser des fonds sans qu’il soit titré, à savoir qu’il soit titulaire d’une promesse unilatérale de vente.

4- Comment doit-on procéder ?

Pour les propriétaires fonciers souhaitant sécuriser leur transaction, la première règle à comprendre c’est de ne pas se sentir oppresser par la signature de la promesse unilatérale de vente. Un dossier sécurisé est un dossier soigneusement préparé. Le propriétaire doit comprendre qu’il ne peut pas traiter ses problématiques de manière segmentés mais qu’elles s’imbriquent les unes aux autres.

La rédaction de la promesse unilatérale de vente n’est pas la clef de la sécurité, elle en est seulement l’organisateur. C’est l’amont (préparation) et l’après (le suivi) qui vont permettre grâce à une rédaction adéquate de venir sécuriser le particulier. Dorénavant, les propriétaires ont le choix, soit il passe par promoteur immobilier soit il délègue à une structure dédiée pour devenir un acteur à la table des négociations.

Catherine DIMECH a créé la société La LYONNAISE Foncier Conseil qui vise à accompagner partout en France, les particuliers dans la vente de leur bien à promoteur immobilier et leur permets, par leur regroupement, au sein même de sa structure de devenir un véritable acteur.

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