经济学家许成钢先生指出，中国房地产业兴起于江泽民、朱镕基时代的90年代末。如果说中国私营企业崛起并不是政府刻意推动的，但房地产业的兴起则是政府精心策划的。为什么中国政府要打造土地财政？
中国房地产业兴起的同时，也带来了房地产泡沫，而且越来越大，已经到了不是破不破，而是何时破的地步。我们甚至可以说这个巨大的泡沫就是中国政府制造的。为什么？
许成钢教授指出：
房地产的问题是这样子。这个问题实际上它的开始的时间也不是全球金融危机，它的开始时间是90年代末，就是在90年代末的时候，是因为当时朱镕基时代税制改革，那么它是中央要把税收的大头拿走，然后只留给地方很小，但是在中国绝大部分的各级政府提供的公共服务以及公共开支主体都是由地方政府承担的，中央政府承担的非常小，但是中央政府要把钱拿走，那么实际上如果你不解决地方政府的收入的问题，中国实际上是不能运作的。
那么在这个背景下，它开放了土地市场，这是什么意思？前提，这里非常重要的一个前提就是中国是全面的土地国有制，这是非常重要的，这是关键一环。那么在全面的土地国有制的条件下，所谓的土地市场从来都不是售卖土地的最终所有权，他售卖的是土地的使用权和交易权，那么它其实相当于是卖你的是租期，那么他用这个方式帮助地方政府解决地方财政问题。
所以所谓的地方财政就是所谓的土地财政，实际上是中央政府设计出来的。刚才我们讲私有企业的发展不是中央政府设计，不是中国共产党设计的，那是发生的，但是土地财政是共产党设计的，那么他是试图利用土地全面国有制的条件，让这个地方政府靠售卖土地的使用权来获得财政收入，来解决中国的地方财政收入问题。
那么在这个背景下，所有的地方政府都变成了当地的唯一的大地主，因为没有任何人有土地所有权，你就是阿里巴巴这么大的企业也不拥有一寸土地，他的所有的土地都是租借的，所谓的买都实际上就是租借期，那么由于每一个地方政府都是一个大地主，由于每个地方政府售卖土地和出租土地的目的是为了寻求它的财政收入，因此每一个地方政府都利用它的垄断权利，用对土地的垄断权，尽量的抬高土地价，这就是关键所在，就是每一个地方政府都是一个当地的垄断的土地供给者，那么他能够利用他的垄断权力，他就想办法减少土地供给，用减少供给的方式来抬高他的土地价。
那么有许多的地方政府还很贪婪，他是希望很快就能获得更多的钱，那么中央政府不允许他，中央政府希望它更是一个垄断的行为，就是更是要限制土地的供给。
所以中国的非常巨大的房地产的泡沫怎么产生？靠产生，靠每一个垄断的土地所有者，在供给土地的时候，想着各种各样的办法来抬高土地的价，那么你不断的抬高到一一定程度之后，它就变成了泡沫。
那么如果我们看一下中国的整个房地产市场，它的总价值是多少？那么中国的房地产的总价值，我现在讲的都是疫情之前的情况，相当于美国的房地产的总价值，加上整个的欧盟的房地产的总价值比他们加在一起还多，但是美国的这个人，美国的总GDP数字加上欧盟的总GDP数字合在一起，已超过中国就相当于中国的两倍以上。
所以从这里就可以看到，中国的房地产是一个巨大的泡沫，那么这个泡沫它当然就是早晚要出问题。
然后讨论到2008、2009年的全球金融危机，那么那一次把泡沫进一步的扩大化，由于中央政府采取了非常巨大量的财政刺激，那么财政刺激刚才我们讲到了，在之前就已经国进民退了，那么在那个期间就是国进民退的一个良好的时机，就是让国有企业更大的发展，想办法更有力的用国有企业去代替私有企业，那么它的方法巨大的财政刺激主要都进入了国有部门。
那么他这样大规模的进入国有部门的时候，他用了什么办法呢？那么大量的都是房地产投资，大量的都是基础建设，所以是使得中国在房地产方面的泡沫，在那一次的刺激中就进一步的巨大的扩大。
我前面讲到软预算约束，过去软预算约束这个概念主要是讨论的是国有企业，但是自从08 09年金融危机，中国采取了巨大的财政刺激之后，中国又产生了一个新事儿的软预算约束，新式的软预算约束就是中国的地方政府，每一个地方政府都建立了一些个所谓的融资平台，它其实就是以国有土地为核心建立的就是每一个融资平台，利用当地政府的土地国就国有的土地，把土地拨给这个企业，让这个企业拿这个土地到银行去作为抵押，然后借出钱来，所以就导致了地方靠土地抵押借出来了极其巨大量的钱，光是金融危机那一段，就借出来了上10万亿的钱。
那么现在这个数字已经没有人确切的了解，那么早在许多年前这个数字就已经达到了50万亿，那么现在这个数字它已经保密了，所以不让人知道了，这个数字大得不得了了。那么就是一方面，刚才我们讲了软预算约束，其中最大的危险是因为它是国有，所以它不怕破产，因此他敢借钱就借的数特别的大。
那么另一面就是他的借的钱都是抵押贷款的形式，本身就非常危险，因为抵押贷款意味着你把土地作为抵押资产放到了银行去，那么这个就变成了银行负债表里边的银行的资产，而当你的经济上行的时候，你土地价值会上升，那么这个银行是安全的，但如果经济下行，就像现在的情况，你的土地价实际上在下降，当你的土地价在下降的时候，你就意味着不仅仅是地方政府欠很多钱，他还不上来，更严重的是你把银行的资产搞坏了，就是当银行银行的资产会自动就变坏，只要经济下行，你的土地价下降，那么你的资产负债表银行就会出问题。
那么当银行资不抵债的时候，理论上说银行就要破产，所以我们这里就可以看到中国的房地产泡沫大发展实际上不仅仅是房地产自己，而是同时给整个中行中国的银行业，给整个的中国的金融业，给整个的中国的经济带来非常大的危险，就是从这里带来的。
