Katja Habermann, Fachanwältin für Erbrecht aus Hamburg, informiert Sie in diesem Video zum Thema "Immobilie im Nachlass bei einer Erbengemeinschaft".
Nach deutschem Recht erfolgt der Erbgang automatisch, ohne dass es einer besonderen Handlung der Erben bedarf. Die Erben treten mit dem Tod des Erblassers in dessen Stellung ein.
Der Erbschein dient lediglich zum Nachweis des Erbrechts, ist jedoch keine Voraussetzung, um Erbe zu werden.
Zudem gilt nach deutschem Recht der Grundsatz der Universalsukzession, d.h. der oder die Erben treten als Rechtsnachfolger in das gesamte Vermögen des Erblassers ein.
Sofern sich auch Immobilien in dem Nachlass befinden sind der oder die Erben daher mit dem Eintritt des Erbfalls Eigentümer dieser Immobilien. Sie folgen dem ehemaligen Eigentümer in dessen Rechtsstellung unmittelbar und insgesamt nach.
Daher muss das Grundbuch auch mit dem Erbschein oder dem notariellen eröffneten Testament lediglich berichtigt - auf die neuen Eigentümer - die Erben - und nicht umgeschrieben werden.
Mit dem Erbfall treten sie Erben daher auch in alle Verpflichtungen des Erblassers ein.
Wichtig:prüfen Sie immer sofort, ob eine Gebäudeversicherung und möglicherweise sofern erforderlich eine Haftpflichtversicherung besteht !
Sofern mehrere Personen Erben geworden sind, bilden diese Erben eine so genannte Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft bildet gemeinsam die Rechtsnachfolge des Erblassers. Die Personengruppe ist quasi eine Person, der Erblasser. Sie können daher auch nur gemeinschaftlich handeln.
Eine Veräußerung der Immobilie ist nur gemeinschaftlich möglich.
Bei der ordnungsgemäßen Verwaltung reicht die Mehrheit der Stimmen aus. Die Stimmen zählen dabei nach den Erbanteilen. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung zählen die Abschlüsse von Mietverträgen, die Beauftragung von Handwerkern oder die ordnungsgemäße Versicherung der Immobilie. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, so kann er gerichtlich hierzu verpflichtet werden.
Im Falle eines unaufschiebbaren Notfalls kann ein Erbe auch allein handeln. Ein solcher Notfall ist beispielsweise ein Wasserschaden in einer Immobilie, für die sofort ein Handwerker bestellt werden muss. Die anschließenden Renovierungsarbeiten müssten dann allerdings abgestimmt werden, diese sind kein Notfall mehr.
Die Gläubiger der Immobilie, wie beispielsweise Handwerker, das Finanzamt oder auch die Verwalter einer WEG können sich hingegen an jeden einzelnen Erben wenden und ihre Forderungen dort eintreiben. Der in Anspruch genommene Erbe kann dann lediglich die Miterben auf anteilsmäßige Zahlung in Regress nehmen,
Grundsätzlich ist die Immobilie in einer Erbengemeinschaft daher -problembelastet und Streit anfällig.
Wir raten Ihnen daher als Erblasser solche Gestaltungen möglichst nicht eintreten zu lassen. Durch lebzeitige Übertragungen oder auch testamentarische Gestaltungen wie beispielsweise die Anordnung einer Testamentsvollstreckung lassen sich diese Schwierigkeiten verhindern.
Sollten Sie als Erbe in einer Erbengemeinschaft mit einer Immobilie auf unlösbare Differenzen stoßen, ist die Teilungsversteigerung häufig auch ein Weg, um wieder mit den anderen Erben in eine lösungsorientierte Gesprächssituation zu kommen. Die Teilungsversteigerung kann jederzeit vom Antragsteller gestoppt werden, wenn sich wieder eine konstruktive Ebene zwischen den beteiligten Erben gefunden hat.
