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Une SCI à l'IR est, comme son nom l'indique, une société civile immobilière, dont la spécificité est que les membres qui la composent sont imposés en fonction de leur impôt sur le revenu.

Avec ce mode d'imposition, les bénéfices sont imposés qu'ils soient distribués aux associés, ou non.

Cette imposition se fait à hauteur de la proportion de bénéfices perçus par l'associé. On dit alors que pour les associés de la SCI, l'imposition est translucide.

Par exemple :

Paul et Rémi créent une SCI à l'IR et deviennent associés. Paul possède 60% de la SCI et Rémi 40%.

Cette SCI a généré 10 000 € de revenus grâce aux loyers qu'elle perçoit.

Paul devra donc rajouter 6 000 € dans la catégorie de revenus fonciers sur sa déclaration d'impôt sur le revenu.

Et Rémi devra rajouter les 4 000 € de revenus restant sur la sienne.

En ce qui concerne la SCI elle-même, elle ne se verra pas imposée sur les bénéfices réalisés, puisque ce sont les associés qui la composent qui paient ces impôts.

Comment déterminer le résultat imposable des SCI à l'IR ?

Le résultat imposable est :

le revenu global la SCI (les loyers qu'elle touche) - les charges déductibles.

Quelles charges sont déductibles dans une SCI à l'IR ?

- Les frais de gestion
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière
- Les intérêts d'emprunts
- Les travaux d'amélioration

En faisant la différence entre les revenus et le montant de ces charges, on obtient donc le résultat net que les associés devront déclarer dans leur déclaration d'impôt sur le revenu.

Avantages d’une SCI à l’IR

Quels sont les principaux avantages d’une SCI à l’IR ?

Les abattements pour durée de détention lors de la revente

Le principal avantage fiscal des SCI à l'IR est qu'elles bénéficient des abattements pour durée de détention sur le montant de la plus-value immobilière (ce qui n'est pas le cas des SCI à l'IS).

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

- après 22 ans de détention : d'impôt sur le revenu,

- ensuite, après 30 ans de détention : de prélèvements sociaux.

Donc après 30 ans de détention, la plus-value immobilière est donc totalement exonérée en cas de vente de votre bien.

- Pas de comptabilité obligatoire
- Une imposition qui dépend de votre IR
- Possibilité de déduire certaines charges
- Les frais de gestion
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière
- Les intérêts d'emprunts
- Les travaux d'amélioration

Inconvénients d’une SCI à l’IR

Quels sont les principaux inconvénients d’une SCI à l’IR ?

- Les types de baux possibles sont limités

Lorsque vous choisissez une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, vous ne pouvez signer que des baux d'habitation (ce sont les baux les plus courants). Un bail d'habitation, c’est lorsqu'un locataire loue votre bien pour y vivre.

Petite subtilité toutefois, vous ne pouvez pas faire de location meublée avec une SCI à l’IR.

Et vous ne pourrez pas non plus acheter de locaux commerciaux avec ce type de SCI.

- Impossibilité d’amortir le bien

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