הי, מה שלומכם?
הנושא שלנו היום הוא כיצד מאתרים עסקאות מתחת למחיר השוק?
ראשית, אני מזכירה לכם שאני פועלת ולכן מדברת על השקעות מסוג פליפ בארה"ב. חשוב לדעת זאת כי יש הבדל בין עסקאות שנועדו לפליפ לעסקאות שנועדו לרנטל. נדבר על ההבדל באחד מהסרטונים הבאים.
אז היכן אני מאתרת את העסקאות שלי?
יש עשרות דרכים ושיטות למצוא עסקאות אטרקטיביות, וכל יזם נדל"ן שפועל בארה"ב עושה בדרך כלל משהו טיפה שונה כדי למצוא את העסקאות הטובות שלו וגם לי יש מספר דרכים שאני פועלת בהם, כדי לאתר עסקאות:
הדרך הראשונה היא באמצעות אולסלרים. אולסלר הוא מישהו שיודע לאתר נכס למכירה עוד לפני שבעלי הנכס החליט למכור אותו.... הוא מזהה את הפוטנציאל שיש בנכס, הוא יודע אם בעל הנכס נמצא במצוקה כלשהי, ומציע לו הצעה. לאחר שהוא מצליח לעלות על חוזה, הוא "מוכר" את החוזה ליזם או למשקיע במחיר שמגלם לו עמלה כמובן. למרות העמלה, העסקאות המגיעות מאולסלרים בדרך כלל נמוכות ממחיר השוק, וטומנות בחובן פוטנציאל לא רע בכלל.
דרך נוספת למצוא עסקאות מצויינות היא לחפש נכסים מעוקלים. נכסים אלו, בדרך כלל מוחזקים על ידי בנקים או עיריות, ונמכרים במכירות פומביות באתרים שונים, וגם על ידי השריף המקומי. נכסים אלו יכולים להיות זהב, ויכולים להיות בור ללא תחתית. הסיבה לכך היא שלא ניתן לראות ו/או לבדוק אותם בטרם הרכישה. יש דרכים כמובן לבדוק את הנכסים הללו, מבלי להפר את הדרישות, ומי שיודע להגיע אליהם, יכול אחת לזמן מה לשים יד על נכס מוצלח במיוחד.
הדרך השלישית והחביבה עליי במיוחד היא איתור הזדמנויות אצל המלווים שלי. כן, אני יודעת, זה נשמע קצת מוזר... אז אני אסביר. בדרך כלל מימון העסקאות שלי נעשה עם משקיעים, ולפעמים לא. במקרים שלא, המימון מגיע מגופים פיננסים שמלווים לי כסף לצורך ביצוע הפרויקט. אגב, יש עסקאות שהן שילוב של השניים, משקיע ומלווה. אבל גם זה עניין לסרטון אחר... אז, המלווים הללו, לא מאד ידידותיים למי שלא משלם את התחייבויותיו, וכשקורה מצב כזה, הם פשוט לוקחים לו את הנכס. במקרים כאלה, לאחר העיקול, הם מחפשים למי למכור את הנכס, וכל מה שמעניין אותם, הוא להחזיר לעצמם את קרן ההלוואה שנתנו ליזם.
הדרך האחרונה והטריוויאלית מכולן, שעובדת לי לא מעט, היא באמצעות מתווך דרך מערכת המידע של המתווכים, שנקראת MLS. כן, אני יודעת, שהרבה מכם בטח משוכנעים שלא ניתן בכלל למצוא עסקאות טובות שם, אבל יש לי חדשות בשבילכם. אני מצאתי לא מעט עסקאות מצויינות שם. כל מה שצריך זה להבין את הפוטנציאל ולבדוק את המספרים.
אז, לסיכום, 4 דרכים יש לי לאיתור עסקאות מוצלחות, מתחת למחיר השוק, ושנחשבות להזדמנות:
הדרך הראשונה באמצעות אולסלרים, הדרך השניה לחפש בנכסים המעוקלים, ולהיכנס למכירה פומבית, הדרך השלישית היא אצל המלווים שלי, והדרך הרביעית היא באמצעות ה MLS, מערכת המידע של המתווכים.
עד כאן להפעם, להתראות בסרטון הבא!

свернуть